Dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane we wspólnocie mieszkaniowej

Zgodnie z definicją legalną, zawartą w art. 3 pkt 11) Prawa budowlanego (PB), ilekroć w ustawie mowa jest o „prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”, należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego^[1], przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Odnośnie pojęcia praw rzeczowych i obligacyjnych^[2], których przedmiotem są rzeczy, należy już sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego (kc)^[3].

Z kolei, instytucja trwałego zarządu nieruchomością regulowana jest przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN)^[4].

Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w wyroku z dnia 22 marca 2005 r.^[5], o tym, czy inwestor ma tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11) PB, decyduje treść przysługującego mu prawa. Do kompetencji organu budowlanego nie należy zatem rozstrzyganie sporów między uprawnionymi z różnych tytułów prawnych.

Jak stanowi art. 32 ust. 4 pkt 2) PB, wydanie przez właściwy organ decyzji o pozwoleniu na budowę uzależnione jest m.in. od konieczności złożenia – pod rygorem odpowiedzialności karnej – przez inwestora (lub inny podmiot, który wystąpił o wydanie pozwolenia) oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie to stanowi jednocześnie załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę (art. 33 ust. 2 pkt 2 PB).

Bez spełnienia powyższego obowiązku, tj. przedłożenia oświadczenia, pozwolenie na budowę nie może zostać wydane.

Jak wyjaśnił to jednocześnie NSA w wyroku z dnia 23 lutego 1998 r.^[6], wydanie pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy inwestor nie oświadczył, że ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, powinno być ocenione jako wydanie tego pozwolenia z rażącym naruszeniem prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego (kpa)^[7].

Z kolei, stwierdzenie okoliczności sfałszowania przez inwestora oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane może stanowić podstawę do wznowienia postępowania w oparciu o przesłanki określone w art. 145 § 1 pkt 1 lub pkt 5 kpa – oczywiście po spełnieniu tych przesłanek^[8].

Przepisy PB przyznają każdemu (z uwzględnieniem ograniczeń ustawowych) prawo do zabudowy. Jednym z ograniczeń wskazanego prawa jest właśnie posiadanie prawa do dysponowania na cele budowlane nieruchomością, na której mają być realizowane prace. Stanowi o tym z kolei art. 4 PB, zgodnie z którym: „każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami”.

Przedmiotem przysługującej inwestorowi wolności budowlanej może być przy tym każda nieruchomość, tj. gruntowa (zarówno zabudowana, jak i niezabudowana), budynkowa lub lokalowa.

Jak podnosi się w doktrynie prawniczej, wskazanie, że dla skorzystania z prawa zabudowy nieruchomości niezbędne jest wykazanie „prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”, może budzić wątpliwości w sytuacji, gdy w art. 32 ust. 4 pkt 2) PB mowa jest wyłącznie o konieczności przedłożenia przez osobę ubiegającą się o wydanie pozwolenia na budowę „oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”.

Z komentowanego przepisu wynika zatem, że do uzyskania pozwolenia na budowę wystarczające jest załączenie do wniosku o pozwolenie na budowę oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zawarte w dalszym ciągu art. 4 PB sformułowanie, wskazujące na niezbędność „wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane” może zatem błędnie sugerować, że aktualnie, tak jak i poprzednio (tj. przed wejściem w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r.)^[9] o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz zmianie niektórych ustaw , konieczne jest udokumentowanie prawa do dysponowania nieruchomością.

Do 11 lipca 2003 r., celem wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na potrzeby uzyskania pozwolenia na budowę, koniecznym było bowiem przedłożenie odpowiednich dokumentów. Nie obowiązywały przy tym żadne przepisy, określające rodzaje dowodów własności nieruchomości. Dowodami tymi mogły być więc zarówno umowa przeniesienia własności nieruchomości sporządzona w formie aktu notarialnego^[10], odpis z księgi wieczystej, jak również orzeczenie^[11], decyzja i ugoda sądowa, których skutkiem było nabycie, przejście, zmiana treści lub ustanie własności.

Od 11 lipca 2003 r., tj. od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz zmianie niektórych ustaw, obowiązuje regulacja, zgodnie z którą zamiast dotychczasowego wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wystarczające jest złożenie (pod rygorem odpowiedzialności karnej) oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wzór oświadczenia stanowi załącznik do rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 24 sierpnia 2016 r. w sprawie wzorów:

• wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę^[12].

We wzorze zawarto jednocześnie pouczenie o odpowiedzialności karnej za podanie nieprawdy, co stanowi przesłankę tej odpowiedzialności, wynikającą z art. 233 § 2 Kodeksu karnego^[13].

Aktualnie, na potrzeby uzyskania pozwolenia na budowę, inwestor nie musi już zatem udowadniać przysługującego mu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jak wyjaśnił przy tym NSA w wyroku z dnia 14 czerwca 2016 r.^[14], w związku z zasadą „wolności budowlanej” wynikającą z art. 4 PB, złożenie oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, już bez przedstawienia tytułu prawnego, w procesie inwestycyjnym miało odformalizować proces zmierzający do uzyskania zgody na realizację inwestycji.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!

^[1] tym stosunkiem zobowiązaniowym może być m.in. umowa użyczenia nieruchomości lub umowa nieuregulowana w Kodeksie cywilnym, tzw. umowa nienazwana (wyrok NSA z dnia 21.10.2016 r., sygn. akt II OSK 103/15).
^[2] z pewnością stosunku zobowiązaniowego nie należy wyprowadzać z czynności faktycznych, np. zachowania się właściciela nieruchomości, na której wznoszony jest obiekt, czy też z braku jego sprzeciwu co do zamierzenia budowlanego (wyrok NSA z dnia 16.11.2004 r., sygn. akt OSK 784/04).
^[3] ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. DzU z 2017 r., poz. 459 ze zm.) – dalej: „kc”.
^[4] ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. DzU z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) - dalej: „UGN”.
^[5] sygn. akt OSK 1291/04.
^[6] sygn. akt IV SA 779/97.
^[7] zgodnie z art. 156 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. DzU z 2017 r., poz. 1257 ze zm.), organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa.
^[8] wyrok WSA w Warszawie z dnia 01.12.2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 1540/08.
^[9] DzU z 2003 r. nr 80, poz. 718.
^[10] choć nieformalna umowa sprzedaży nieruchomości nie przenosiła własności nieruchomości, jednak w konkretnym stanie faktycznym, w zależności od treści takiej umowy, możliwe było uznanie, że wynika z niej stosunek zobowiązaniowy, na mocy którego właściciel nieruchomości na rzecz innej osoby przeniósł prawo do faktycznego korzystania z nieruchomości łącznie z prawem do jej zabudowy (wyrok NSA z dnia 26.01.1999 r., sygn. akt IV SA 79/97).
^[11] prawomocne postanowienie sądu stanowi dostateczną podstawę do uznania, że inwestor ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie wykonania prac adaptacyjnych zmierzających do wyodrębnienia dwóch samodzielnych lokali (wyrok NSA z dnia 13.04.2016 r., sygn. akt II OSK 2694/14).
^[12] DzU z 2016 r., poz. 1493.
^[13] zgodnie z art. 233 § 2 ustawy z dnia 06.06.1997 r. Kodeks karny (t.j. DzU z 2016 r., poz. 1137 ze zm.): „warunkiem odpowiedzialności jest, aby przyjmujący zeznanie, działając w zakresie swoich uprawnień, uprzedził zeznającego o odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznanie lub odebrał od niego przyrzeczenie”.
^[14] sygn. akt II OSK 2426/14.